Kredyt hipoteczny to niełatwa sprawa, dlatego na każdym etapie trzeba bardzo uważać.
W tym artykule znajdziesz 10 najczęściej pojawiających się błędów, które zaobserwowałem u swoich klientów.
Na tym etapie można stracić najwięcej czasu. Poszukiwanie odpowiedniego dla nas mieszkania czy domu zazwyczaj trwa od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.
Wyobraź sobie, że w końcu coś znajdujesz, idziesz do eksperta kredytowego/banku z wybraną nieruchomością i.... okazuje się, że nie masz zdolności kredytowej.
Właśnie dlatego najpierw powinno się zbadać zdolność kredytową.
Pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny jest podpisanie umowy przedwstępnej na rynku wtórnym oraz rezerwacyjnej/deweloperskiej na pierwotnym.
Są tam zapisy dotyczące terminu podpisania aktu przeniesienia własności czy ustalenia dotyczące wpłaty zadatku czy zaliczki.
Jeśli chodzi o termin, to dobrze jest zarezerwować sobie minimum 2 miesiące. Jest to optymalny czas na załatwienie wszelkich formalności związanych z kredytem.
Zdarza się, że umowy są podpisywane na zbyt krótki okres, przez co pojawia się presja czasu oraz nierzadko konieczność zawarcia aneksu do umowy ze sprzedającym.
Błędem jest też niezabezpieczenie się na wypadek nie uzyskania kredytu. Warto zastrzec sobie prawo do zwrotu całości lub chociaż części zadatku w przypadku uzyskania jednej/dwóch/trzech decyzji negatywnych z różnych banków.
UWAGA! Banki wydają też decyzje pozytywne na niższe kwoty, dlatego warto dodać też zapis o nieuzyskaniu kredytu na daną kwotę.
Zanim podpiszemy umowę przedwstępna lub złożymy wniosek o kredyt hipoteczny, warto wiedzieć ile tak naprawdę jest warta interesująca nas nieruchomość.
W trakcie procesu kredytowego bank ją wycenia. Jeżeli okaże się, że cena transakcyjna jest zawyżona, to różnicę między tą kwotą a wartością rynkową trzeba pokryć dodatkowym wkładem własnym!
Najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie wyceny niezależnemu rzeczoznawcy jeszcze przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów. Dzięki temu nie będziemy się musieli obawiać o wycenę banku.
Link do artykułu dotyczącego wyceny znajdziesz TUTAJ
Pierwszym krokiem po znalezieniu mieszkania powinna być weryfikacja tzw. Ksiegi Wieczystej. Są tam informacje o adresie mieszkania, metrażu, właścicielu, obciążeniach nieruchomości oraz ewentualnych wpisach hipotecznych.
Może się też zdarzyć, że dana nieruchomość nie ma jeszcze założonej Księgi Wieczystej. W tym wypadku trzeba zweryfikować(najczęściej w spółdzielni mieszkaniowej) czy można ją założyć. Bez niej nie ma możliwości uzyskania kredytu.
Kolejnym powszechnym błędem jest próba uzyskania kredytu na kwotę bliską maksymalnej zdolności kredytowej.
Pierwszym problemem, który może się pojawić, jest decyzja banku na niższą kwotę niż zakładaliśmy. Może się zdarzyć, że pomimo posiadania zdolności kredytowej według kalkulatora bankowego, zostanie przyznana niższa kwota.
Druga kwestia jest bardziej prozaiczna. Skoro bank ocenia, że maksymalnie jesteśmy w stanie regulować ratę na danym poziomie, to może faktycznie tak jest i nie warto brać kredytu pod tzw. korek. Jakiekolwiek zawirowania w naszym domowym budżecie mogą sprawić, że będziemy mieć problem z płaceniem raty.
Kolejnym błędem, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny zwracanie uwagi jedynie na wysokość miesięcznej raty. Nie zawsze jest ona wyznacznikiem najtańszego kredytu.
Najbardziej powinien nas interesować całkowity koszt kredytu, czyli suma odsetek i pozostałych kosztów, które poniesiemy w całym okresie spłaty.
Nie podlega wątpliwości, że rata kredytu na 30 lat będzie niższa niż tego samego kredytu na lat 15, ale różnica w zapłaconych odsetkach może być ogromna.
No dobrze, ale co jeśli porównujemy różne banki przy uwzględnieniu tego samego okresu spłaty oraz kwoty. Tutaj też możemy wpaść w pułapkę. Zdarza się, że banki pobierają prowizje czy jednorazowe(płatne na starcie) składki ubezpieczeniowe, przez co miesięczna rata jest niższa, ale całkowity koszt kredytu może być przez to wyższy.
Poza wkładem własnym potrzebujemy jeszcze gotówki na opłacenie notariusza, agencji nieruchomości czy też zapłatę podatku. Nierzadko są to kwoty sięgające kilku procent wartości nieruchomości(dokładne wartości znajdziesz w moim ARTYKULE). Warto o tym pomyśleć wcześniej i przygotować się na te wydatki.
Czasami opieranie się na jednym lub dwóch bankach może nie wystarczyć. Dlatego, żeby odpowiednio rozłożyć ryzyko powinno się wybrać min. 3-4 banki.
Nie warto też przesadzać w drugą stronę i składać wnioski do wszystkich możliwych instytucji. Banki analizując wniosek wysyłają zapytanie, które jest widoczne w Biurze Informacji Kredytowej.
Gdy analityk widzi, że składamy już 5,6 czy 7 wniosek o kredyt, może przyjąć założenie, że nie otrzymaliśmy go w pozostałych bankach i wyda decyzję negatywną ze względu na zbyt wysokie ryzyko.
Zapisy o zadatku czy zaliczce stosuje sie najczęściej w umowach przedwstępnych/rezerwacyjnych. Ma to uprawdopodobnić transakcję i chronić strony przed wycofaniem sie jednej z nich.
O ile zaliczka podlega zwrotowi w przypadku niedotrzymania umowy przez kupującego, to z zadatkiem może być już różnie.
Jeśli nie zabezpieczymy się na wypadek np. nieuzyskania kredytu, możemy stracić wpłaconą kwotę. Warto wiedzieć, że jeżeli z transakcji wycofa się sprzedający, musi on zwrócić dwukrotność wpłaconej przez kupującego kwoty.
Błędem jest też brak weryfikacji baz, które sprawdzają banki m.in. raportu z Biura Informacji Kredytowej. Są tam informacje o tym jakie posiadamy, posiadaliśmy kredytu i czy były one regularnie spłacane. Bank ocenia w ten sposób szansę na to, że spłacimy kredyt, o który wnioskujemy.
Mimo, że często może się wydawać, że w raporcie nie znajdziemy żadnych negatywnych wpisów, to warto to sprawdzić. Przecież mogliśmy o czymś zapomnieć lub nawet bank mógł przesłać do BIK błędną informację.