Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ma na celu przede wszystkim zabezpieczyć interesy banku. Zgodnie z obecnie obowiązującą rekomendacją S(wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego) każdy kto ubiega się o kredyt hipoteczny powinien posiadać minimum 20% wkładu własnego.
Jednak niektóre banki finansują zakup nieruchomości już z 10% wkładem własnym. Jest to możliwe dzięki zastosowaniu wspomnianego ubezpieczenia. Pozwala ono pokryć dodatkowe ryzyko, które musi ponieść bank oferując tego typu rozwiązanie.
Co do zasady ubezpieczenie niskiego wkładu obowiązuje do momentu, gdy podczas spłaty, saldo kredytu spadnie do 80% wartości nieruchomości(można to rozumieć jako pokrycie brakującego początkowo wkładu). Jednak na ten moment tylko dwa banki stosują taki mechanizm(PKO BP oraz PeKaO S.A.). Na czas trwania ubezpieczenia oprocentowanie kredytu jest podwyższone o 0,2 p.p.
Pozostałe banki mają nieco inną strategię. Dla kredytobiorców decydujących się na niższy od 20% wkład własny jest po prostu droższa oferta(i to niezależnie od tego czy mają 10 czy 19% wkładu). W tym wypadku wyższe oprocentowanie obowiązuje przez cały okres kredytu. Nie ma tutaj znaczenia fakt, że w pewnym momencie tzw. brakujący wkład zostanie uzupełniony(warto w tym miejscu wspomnieć, że wymienione wcześniej banki również proponują gorsze warunki od początku do końca a ubezpieczenie tylko dodatkowo podwyższa koszty).
W zależności od banku trzeba się liczyć z wyższym oprocentowaniem rzędu od 0,2 aż do nawet 0,9 p.p. Całkowite koszty różnią się w zależności od kwoty kredytu oraz okresu, na jaki został udzielony. W najgorszym wypadku będziemy zmuszeni oddać nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej!
Może się tak zdarzyć, że na ten moment nie mamy jeszcze zaoszczędzonej równowartości 20% wkładu własnego a z różnych powodów nie możemy dłużej czekać z zakupem nieruchomości. W tej sytuacji są dwa rozwiązania.
Pierwszym z nich jest zaciągnięcie kredytu na gorszych warunkach i spłacanie go do momentu spadku salda kredytu do 80% wartości nieruchomości. Później można po prostu przenieść swoje zobowiązanie do innego banku. W ten sposób nowy kredyt zaciągamy już na lepszych warunkach.
Podobnie należy postąpić w sytuacji, gdy wiemy, że za jakiś czas uda nam się uzbierać brakującą kwotę wkładu. Dzięki temu będziemy mogli wcześniej przenieść kredyt do innego banku i dodatkowo zaoszczędzić.
Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości również może nam w tym pomóc. Praktycznie w całej Polsce można zaobserwować systematyczny wzrost cen. Dlatego jeśli zaciągnęliśmy kredyt z 10% wkładem własnym a wartość naszej nieruchomości wzrośnie np. o 5%, to ze swoich oszczędności musimy dołożyć już tylko 5 a nie 10%!
Trzeba jednak pamiętać, że przez pierwsze trzy lata banki mają prawo naliczać dodatkowe koszty w związku ze wcześniejszą spłatą kredytu. Przeniesienie zobowiązania do innego banku działa właśnie na tej zasadzie(nowy bank udziela nam kredytu oddając jednocześnie pieniądze poprzednikowi). Prowizja może w tej sytuacji wynieść nawet do 2% spłacanej kwoty. Dlatego w pierwszej kolejności warto policzyć czy to się nam opłaca.
Zaciągnięcie kredytu z 10% wkładem własnym może nas o wiele więcej kosztować. Jest jednak kilka sposobów na to, żeby ograniczyć te wydatki do minimum. Dlatego też warto rozważyć każdą opcję.